住宅ローン　退職と海外赴任帯同(賃貸マンション)

2012年01月24日 18時26分

住宅ローン　退職と海外赴任帯同

本年3月に主人と二人で新築マンションを購入しました。
主人の支払いは完了しており、私のみ銀行で住宅ローンを組んでおります。
この度、主人が海外赴任になったため、私は退職し赴任先へついていくことにいたしました。
マンションは賃貸に出す予定です。
赴任期間は2-3年。帰国後は再就職の予定です。
この際、銀行に対しどのような手続きが必要になるのでしょうか。
ご教示いただけますと幸いです。

不動産賃貸業（個人事業）の節税・相続税対策について

実家が数十年来、個人で不動産賃貸業を営んでおります。運悪く親の身体が不自由になったのと、私自身の体調不良が重なったためサラリーマンを辞め、住所（世帯）は別ですが生計は同一なので専従者として細々と仕事をはじめました。
【現状】
アパート数棟（約５０室）の築年数が２０年を越え老朽化し、かつ減価償却費は年々減っているのでどうしても帳簿上の利益が発生し、キャッシュ・フローはほぼ赤字なのに税金が現金収支を上回る状況で困っています。
数年前に著しく入居率が悪化した際に、銀行の紹介で入居者の募集・集金から清掃まで管理会社に任せ、高い入居率の代償？として高額の管理委託手数料を支払うようになりました。そのため前回の税務署の査察で必要経費・専従者給与もかなり低い金額しか認めてもらえなくなりました。せめて家賃保証があれば収支の改善も見込めるのですが、最近は修繕費が必ずしも収入に結び付かず、空室発生→修繕、空室発生→修繕の繰り返しで、手元資金が無くなるばかりです。このままでは大規模修繕もままなりません。入居率と管理委託手数料が見合わなくなれば、管理会社との付き合いも見直さなければならないかなと考えています。
【質問】
１．専従者である私の自宅（賃貸しているアパートの一室で、事業主の住所とは異なる）を事務所として使用し、電気代・電話代などを経費として計上することは可能でしょうか。
２．税理士に法人化の相談をしましたが、「これから土地・建物を購入して事業を起こすならともかく、既存の物件を法人に売却するとなると譲渡税がかかるだけでメリットがない」と言われたのですが、これは本当でしょうか。
３．相続税対策で事業主や私も生命保険に入っていますが、保険料がばかにならず、私の手取り収入は生活保護（最低生活費）とほぼ同額で、妻子持ちで日々の生活費に困っています。何かよい手段はないでしょうか。
その他、節税・相続税対策で打てる手段がございましたら教えていただけると幸いです。

入居者が決まるとオーナーに請求される１ヶ月分の広告費

賃貸住宅を貸しているオーナーです。入居者が決まると、不動産会社は、入居者から１ヶ月分の仲介手数料を取っているようですが、オーナーにも１ヶ月分の広告費を求めます。地域や賃料によっては２ヶ月分を求められることもあります。しかし「やった広告の明細を見せてほしい」と言っても出しませんし、実際に広告はたいしてやってくれていません。この広告費は、合法なのでしょうか。法的な根拠があるのでしょうか。

マンション購入金額の妥当性は？

現在主人は40歳、私は34歳です。
年末に子供が生まれる予定のため、現在住んでいる賃貸マンションから徒歩圏内にある分譲マンションの購入を考えています。主人の年収は700万円（月手取り33万円、ボーナスは年間手取り140万円前後）で、私は出産前に退職し、子供が幼い間は専業主婦でいく予定です。
購入予定のマンションは将来（子供部屋の確保や親の同居）を見据えた4ＬＤＫ・100?のもので、価格は4100万円です。
現在頭金として用意できる金額は400万円ですが、主人の収入のみで、このマンションを購入するのは妥当といえるでしょうか？
また、万が一転勤のあった場合、売りに出すべきでしょうか？

テナント管理を外注したい

事業拡大に伴い、テナントの管理を外部に委託したいと考えています。
その際のメリット・デメリットやリスクを知りたいのですが、
どのようなことが考えられるでしょうか。
※この質問は、ユーザーの方から事前にいただいたものを、All About ProFile が編集して掲載しています。

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